Покупка жилья – как себя обезопасить

Сегодня нередко покупатели жилья переживают по поводу вероятности потерять приобретенный объект недвижимости и свои деньги.

Нужно сказать, что это состояние является вполне обоснованным. И хотя в законе указано, что если сделка признается недействительной, каждой стороне возвращается все, что было утрачено, соответственно, продавец получает квартиру, а покупатель – денежные средства, однако в действительности, в большинстве случаев, дело обстоит далеко не так.

Покупатель остается без квартиры и потраченных на ее приобретение денег, ведь продавец все потратил. Помимо этого, обратиться в судебные инстанции по поводу признания договора недействительным имеет возможность как продавец, так и иные лица, которые могут подтвердить ущемление своих прав.

На что следует обращать внимание при приобретении жилья и как обеспечить себе безопасность до подписания соглашения?

Бывший супруг не всегда считается бывшим

Как следует из практики, продается преимущественно недвижимость, которая была куплена в браке на имя одного из супругов. После расторжения брачного союза квартира не была поделена, так как ее наследником должен был выступать общий ребенок. Кроме того, в процессе расторжения брака супруги устно договорились о разделе денежных средств в случае продажи объекта недвижимости.

В процессе переговоров с потенциальным покупателем, бывший супруг предоставил неправдивые данные, касающиеся того, что жилье покупалось не в браке. В подтверждение этого он предоставил заявление, заверенное нотариусом. Супруг продал квартиру, которая была приобретена в браке, и отправился на ПМЖ в другую страну. Когда жене стало известно о содеянном, она приняла решение оспорить соглашение. Покупатель при этом оказывается в сложной ситуации, так как потребовать от продавца деньги практически нереально.

Помимо этого, при совершении сделки неуполномоченным лицом, она признается недействительной. По этой причине покупателю нужно задуматься о том, почему квартира продается по доверенности, а ее собственник не имеет возможности присутствовать по каким-либо причинам.

Признание недееспособности продавца

Когда продавец квартиры признается недееспособным, договор считается недействительным с того момента, когда он был подписан. Следует знать, что человек признается недееспособным, если он имеет определенные психические расстройства. Следовательно, для получения дополнительной страховки стоит попросить продавца предоставить справку из наркологического или психоневрологического центра.

Но иногда случается так, что человек не стоит на учете ни в одном из вышеупомянутых центров, он не признан недееспособным в суде, однако во время подписания соглашения не придает значения совершаемым действиям, не руководит собой.

В качестве практического примера может выступить одно из судебных дел, когда сделка была признана недействительной, так как продавец незадолго до этого проходил лечение в психиатрической больнице. Он производил продажу недвижимости во время выписки из центра и передачи его дела в психоневрологический центр. Все справки были действительными.

Когда проводилось судебное разбирательство, продавец умер, по этой причине в качестве истца выступала его супруга. Она настаивала на том, чтобы расписка, которая была написана ее покойным мужем, была признана недействительной. Ведь это дает ей возможность доказать, что муж при жизни не получил средства за недвижимость. Сейчас дело так и не закрыто, суд вердикт не вынес. Если в судебном порядке будет признано, что деньги по расписке не была отданы, независимо от того, что в сделке принимали участие риэлторы, видевшие, как средства были положены в ячейку одного из банков, покупатель вынужден будет лишиться не только купленной квартиры, но также и выплаченных за нее денег.

Во избежание подобных неприятностей, нужно взять справку из районного нарко- или психоневрологического центра, в которой указаны результаты освидетельствования. Документ должен содержать данные о том, что продавец не имеет противопоказаний для осуществления сделок с объектами недвижимости.

Вне буквы закона

В суде также может быть принято решение о том, что продавец находился в нетрезвом состоянии или употреблял лекарственные препараты, которые негативно повлияли на сознание, в результате чего он не руководил собственными действиями. Мошенники в основном руководствуются следующей схемой: с виду примерный продавец внезапно попадает в аварию, проходит соответствующее медицинское обследование. В его крови обнаруживается наличие наркотических препаратов или спиртных напитков, при воздействии которых езда на авто запрещена. Результат освидетельствования – доказательство в суде для признания совершенной сделки недействительной. Но при этом продавец обязан доказать употребление алкоголя или наркотических препаратов во время подписания соглашения.

Недействительным может считаться соглашение, нарушающее требования законодательных актов. Например, те, кто имеет материнский капитал, не раз задумывались о том, во что лучше всего вложить полученные средства. Среди наиболее популярных вариантов – улучшение жилищных условий. Когда младшему ребенку исполняется 3 года, средства по сертификату можно перечислить непосредственно продавцу. Однако для самих продавцов такой вариант является неприемлемым. Поэтому в Интернете родители могут встретить следующее решение: произвести оплату собственными средствами, а в дальнейшем материнским капиталом выплатить долю и оформить на ребенка. Но такие действия являются незаконными.

К недействительным относят также мнимые сделки, которые производятся исключительно на бумаге, без каких-либо правовых подтверждений. К таковым относят переписывание недвижимости на третье лицо. Существует также понятие притворной сделки, когда прикрывается другое соглашение. Преимущественно это касается договора дарения.

Банкротство

Сегодня в качестве значимых рисков выступает банкротство физических лиц. Когда происходит признание лица банкротом, все соглашения, которые совершены в течение 3 лет до этого, могут быть признаны недействительными. При этом вся ответственность возлагается на покупателя. В случае если покупателю не удается доказать собственную добропорядочность, вернуть деньги не получится.

Как можно доказать свою добропорядочность

1. Не стоит приобретать объект недвижимости, имеющий сомнительную историю или низкую стоимость.
2. Необходимо требовать от продавца его личного присутствия на сделке. Нужно попросить, чтобы продавец предоставил справки из наркологического и психоневрологического центра.
3. Стоит обратить внимание на семью самого продавца и получить от ее членов необходимые документы и справки.

Естественно, лучше всего вовлечь в процесс специалиста по недвижимости, который сможет оказать помощь в сборе необходимых бумаг и установке юридической чистоты недвижимости. Конечно, если покупатель будет иметь правовой отчет о результатах проводимых действий, это позволит доказать ему свою добросовестность в суде.